Onderzoeken

Het ambitieniveau is bepaald, het vergaderbesluit ligt er. Voordat de uitvoering start, is er nog één cruciale stap: de juiste onderzoeken laten verrichten. Dit klinkt als een formaliteit, maar het voorkomt verrassingen die u duizenden euro's en maanden vertraging kunnen kosten.

❓ Waarom zijn vooronderzoeken noodzakelijk?

Elk gebouw heeft verborgen risico's. Asbest in dakplaten die pas bij de sloop naar boven komt. Vleermuizen in de spouwmuur die een beschermde status hebben. Een dakconstructie die niet sterk genoeg is voor zonnepanelen. Als u deze risico's niet vooraf in kaart brengt, kunnen ze de uitvoering stilleggen, de kosten opdrijven en het hele project vertragen.

De vooronderzoeken zijn geen optie — ze zijn een noodzakelijke stap voor het investeringsbesluit. Ze geven de VvE zekerheid over wat er technisch mogelijk is, wat de risico's zijn en wat het daadwerkelijk gaat kosten.

📋 Welke onderzoeken zijn er nodig?

Welke onderzoeken noodzakelijk zijn, hangt af van het gekozen ambitieniveau en de staat van het gebouw. Dit zijn de meest voorkomende:

• ☢️ Asbestinventarisatie — Verplicht bij gebouwen van vóór 1994 als er gesloopt, gerenoveerd of geboord wordt. Denk aan dakplaten, kitvoegen, oude leidingen en isolatiemateriaal. Zonder een gecertificeerd asbestonderzoek mag een aannemer niet beginnen. De kosten variëren van €500 tot €2.000, afhankelijk van de omvang.
• 🦇 Flora- en faunaonderzoek (ecologische quickscan) — Nodig bij ingrepen aan de gevel, het dak of de spouwmuur. Beschermde diersoorten zoals vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen nestelen regelmatig in spouwmuren en onder dakpannen. Als er beschermde soorten worden aangetroffen, moet er een ontheffing worden aangevraagd en eventueel een compensatieplan worden opgesteld. Dit kan het project weken tot maanden vertragen als u het niet vooraf regelt.
• 📐 Constructieberekening (dakconstructie) — Verplicht bij het plaatsen van zonnepanelen. De dakconstructie moet het extra gewicht kunnen dragen. Een constructeur berekent of versterking nodig is. Zonder deze berekening geeft geen installateur garantie.
• 🧱 Gevelonderzoek (spouwinspectie) — Nodig als spouwmuurisolatie wordt overwogen. Niet elke spouw is geschikt: vuil, puin of vocht in de spouw kan het isolatiemateriaal onbruikbaar maken. Een endoscopisch gevelonderzoek brengt de staat van de spouw in kaart, inclusief de breedte en eventuele obstakels.
• 🏥 Scope 12 onderzoek (bouwtechnische keuring) — Sommige verzekeraars vereisen een bouwtechnische keuring bij grote renovaties. Dit onderzoek beoordeelt de bouwkundige staat van het gebouw en kan nodig zijn voor de herbouwwaardeberekening en de opstalverzekering. Informeer bij uw verzekeraar of dit van toepassing is.
• 🌬️ Ventilatie-onderzoek — Bij het aanbrengen van isolatie wordt het gebouw luchtdichter. Zonder goede ventilatie kan dit leiden tot vochtproblemen en schimmelvorming. Een ventilatie-onderzoek beoordeelt of het huidige ventilatiesysteem nog voldoet of dat mechanische ventilatie nodig is.
• 📄 Omgevingsvergunning — Afhankelijk van het type maatregelen kan een omgevingsvergunning noodzakelijk zijn. Dit geldt met name bij wijzigingen aan de buitenzijde van het gebouw (nieuwe kozijnen, gevelisolatie aan de buitenkant) en bij monumentale panden. Check dit altijd vooraf bij de gemeente.
• 🏗️ Betonschade-onderzoek — Bij flatgebouwen en galerij-appartementen kan betonrot een verborgen probleem zijn. Voordat isolatie wordt aangebracht, is het belangrijk om te weten of de ondergrond in goede staat is.
• 🔥 Brandveiligheidsonderzoek — Bij grotere complexen kan het verstandig zijn om de brandveiligheid te laten beoordelen, zeker als er wijzigingen komen in de gevel of het ventilatiesysteem.

💶 SVVE Adviessubsidie — 75% vergoed

Het goede nieuws: deze onderzoeken komen in aanmerking voor de SVVE-subsidie voor verduurzamingsonderzoek en -advies. De overheid vergoedt 75% van de kosten (inclusief btw), omdat ze erkent dat deze onderzoeken essentieel zijn voor het verduurzamingsproces.

De SVVE adviessubsidie dekt onder andere:

• Advies over de bouwkundige en energetische staat (max. €1.500)
• Energieadvies of energiescan (max. €1.500)
• Asbestinventarisatie
• Flora- en faunaonderzoek
• Gevelonderzoek
• Ventilatie-onderzoek
• Betonschade-onderzoek
• Brandveiligheidsonderzoek
• Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan — DMJOP (max. €2.500)
• Financieel haalbaarheidsonderzoek (min. 2 maatregelen)
• Procesbegeleiding bij de besluitvorming (max. 60 uur)
• Advies zonnestroominstallatie (max. €1.500) — nieuw in 2026

Belangrijk: U vraagt de subsidie in één keer aan voor alle onderzoeken samen, achteraf op basis van facturen. Uw VvE heeft minimaal één eigenaar-bewoner nodig, de onderzoeken moeten zijn uitgevoerd vanaf 1 januari 2024, en de VvE moet geactiveerd zijn bij de KvK. Aanvragen kan tot en met 31 december 2030.

⚠️ Wat kost het als u de onderzoeken NIET doet?

De kosten van de onderzoeken vallen in het niet bij de risico's:

• Asbest — Als er tijdens de uitvoering asbest wordt aangetroffen, wordt het werk stilgelegd. De sanering kost al snel €5.000 tot €15.000 en het project loopt weken vertraging op.
• Beschermde diersoorten — Zonder ecologische quickscan riskeert u een bouwstop door de omgevingsdienst. De boete kan oplopen tot €20.000 per overtreding.
• Constructieproblemen — Zonnepanelen op een dak dat het gewicht niet aankan: de installateur trekt zich terug, de panelen moeten weer verwijderd worden, of erger.
• Spouwproblemen — Isolatiemateriaal in een ongeschikte spouw: vochtproblemen, schimmelvorming en een dure hersteloperatie.

De investering in vooronderzoeken is klein vergeleken met de kosten van een misgelopen project. En met de SVVE-subsidie betaalt u slechts 25% zelf.

✅ Praktisch: hoe pakt u het aan?

1. Maak een lijst — Bepaal op basis van het gekozen ambitieniveau welke onderzoeken nodig zijn
2. Vraag offertes aan — Bij gecertificeerde onderzoeksbureaus (asbestinventarisatie moet door een SC-540 gecertificeerd bureau)
3. Laat de onderzoeken uitvoeren — Verzamel alle rapporten en facturen
4. Vraag SVVE-subsidie aan — In één keer voor alle onderzoeken samen, achteraf bij RVO
5. Bespreek de resultaten — Deel de uitkomsten met de eigenaren en neem de bevindingen mee in de definitieve planning

💡 Tip: Bij de volgende stap worden offertes opgevraagd, maar wellicht kan de uitvoerder ook ondersteunen bij deze onderzoeken. Bespreek de mogelijkheden met de aannemer.