Offerte

Een offerte is bij een VvE geen prijsopgave, maar een bewijsstuk. Hij gaat langs de ALV, langs RVO voor de SVVE, en als je geld leent ook langs het Warmtefonds en de notaris. Alle drie kijken naar hetzelfde papier, maar naar andere dingen. Vraag je een offerte op zoals je thuis een schutting laat plaatsen, dan loop je later vast.

📐 Vraag alle aannemers precies hetzelfde

Drie offertes die je niet kunt vergelijken zijn geen drie offertes. Maak vooraf één uitvraag en stuur die naar iedereen: welke bouwdelen, hoeveel m², welke isolatiewaarde, welke afwerking, en wie de steiger regelt.

Stuur de rapporten uit stap 9 mee — het spouwankeronderzoek, de asbestinventarisatie, het ecologisch onderzoek. Een aannemer die die stukken niet heeft gezien, prijst zijn eigen aannames. En vraag wie het werk daadwerkelijk uitvoert. Bedrijven werken vaak samen in een combinatie. Dat is prima, maar je wilt weten wie er straks aanspreekbaar is.

✅ Wat moet er in de offerte staan?

Dit is niet vrijblijvend: RVO beoordeelt je SVVE-aanvraag op de offertes.

• Elke maatregel apart — niet één bedrag voor "gevel en dak"
• Aantal m² per bouwdeel — de SVVE stelt minimumoppervlakken: spouwmuur 10 m² per woning, dak en vloer 70% van het geheel
• De isolatiewaarde per maatregel — Rd of U-waarde. De SVVE vraagt onder meer Rd ≥ 1,5 voor spouwmuur en Rd ≥ 3,5 voor dak en vloer
• Materiaal, merk en dikte — dit heb je later nodig: bij de vaststelling vraagt RVO per maatregel een foto waarop de materiaalgegevens leesbaar zijn
• Bijkomende kosten — steiger, hoogwerker, afvoer, herstel van voegwerk, terugplaatsen van rolluiken
• Wat er níet in zit — stuc- en schilderwerk achteraf, tijdelijke opslag, leges
• Planning en uitvoeringstermijn
• De geldigheidsduur — zie hieronder
• Bedrijfsgegevens, KvK-nummer en de algemene voorwaarden als bijlage

Gaat het om HR++ of triple glas, dan vraagt RVO daarnaast kozijntekeningen of een glasuittrekstaat. Vraag die meteen bij de offerte op, niet pas bij de aanvraag.

⏳ De geldigheidsduur: hier gaat het meestal mis

Een standaardofferte is 30 dagen geldig. Jouw traject duurt veel langer:

• Offertes opvragen en ontvangen — reken op 4 tot 8 weken; aannemers reageren traag op VvE-aanvragen
• Besluit in de ALV — 2 tot 6 weken, afhankelijk van de oproepingstermijn in je splitsingsakte
• SVVE-aanvraag bij RVO — RVO beslist binnen 13 weken
• Daarna pas de opdracht, en bij een aanvullende regeling opnieuw een beoordelingstermijn van 13 weken
• Leen je erbij? Dan komen de notaris en de akte er nog achteraan

Bij elkaar zit er al snel acht tot twaalf maanden tussen de offerte en de eerste steiger.

Vraag daarom een geldigheidsduur van minimaal zes maanden, of laat de aannemer schriftelijk vastleggen dat de prijs geldt tot het moment van de beschikking. Duurt het langer, spreek dan vooraf af hóe er geïndexeerd wordt: welk percentage, per welke datum, en over welk deel — materiaal, arbeid, of allebei. Een aannemer die dat niet wil vastleggen, indexeert straks eenzijdig.

Reken met 3 tot 8% per jaar. Op een project van een half miljoen is dat € 15.000 tot € 40.000. Dat is bij de meeste kleine VvE's meer dan er in het reservefonds staat.

🔁 Timmer meerwerk vooraf dicht

Meerwerk ontstaat bijna altijd. Spreek af: geen meerwerk zonder schriftelijke opdracht van het bestuur, met een prijs vooraf. En spreek een bedrag af waarboven het bestuur eerst terug moet naar de ALV.

Leen je bij het Nationaal Warmtefonds, dan is dit extra belangrijk. De aannemer wordt rechtstreeks uit het bouwdepot betaald, en dat depot is gevuld met de projectbegroting die je hebt ingediend. Blijft er geld over, dan verlaagt dat je lening. Kom je tekort, dan wordt er niets bijgestort: dat betaal je uit het reservefonds, of je moet terug langs de ALV. Vraag de aannemer ook meteen of hij bereid is de verklaring te tekenen die het fonds vraagt, waarin hij bevestigt dat hij oplevert volgens de eisen. Kom daar niet pas achter bij het leningaanbod.

🛡️ Garantie: vraag erom, want geen regeling eist het

Dit verrast veel besturen. Noch de SVVE, noch het Warmtefonds stelt eisen aan garantie. Wat je krijgt, is precies wat je zelf afspreekt. Vraag daarom:

• Hoeveel jaar op materiaal en hoeveel op arbeid, apart benoemd
• Op wiens naam — bij gemeenschappelijke delen moet de garantie op naam van de VvE staan, niet op die van een bewoner. Anders kun je er als VvE niets mee.
• Wie de garantie draagt als het werk via een combinatie of onderaannemer loopt, en wat er gebeurt als dat samenwerkingsverband over vijf jaar niet meer bestaat
• Of er een verzekerde garantie of waarborgregeling is — dan blijft de dekking staan als het bedrijf failliet gaat

Leg de garantie vast in de opdrachtbevestiging, niet alleen in de offerte, en bewaar hem in het VvE-dossier. Over acht jaar zit er een ander bestuur.

🗓️ De volgorde: eerst aanvragen, dan pas opdracht

1. Offertes ophalen
2. De ALV besluit over de maatregelen, de kosten en de verdeelsleutel
3. SVVE aanvragen bij RVO — vóór de uitvoering, op basis van de offertes
4. De beschikking van RVO binnen
5. Dan pas de opdracht verstrekken
6. Uitvoeren — je hebt twee jaar na de goedkeuring
7. Facturen, betaalbewijzen en per maatregel een foto met leesbare materiaalgegevens

Formeel mag je al beginnen zodra de aanvraag is ingediend, dus stap 4 hoef je niet af te wachten. Maar dat is op eigen risico: wordt de aanvraag afgewezen of aangepast, dan staat het werk er al. Wacht dus liever op het besluit, zeker als er nog een regionale aanvulling achteraan komt — daarvoor is de beschikking van RVO nodig.

Wat je nooit moet doen, is de aanvraag pas indienen als het werk al loopt. Dan ben je de SVVE kwijt.

🏘️ Nij Begun: de SVVE-beschikking is leidend

In de provincie Groningen en in de Noord-Drentse gemeenten Aa en Hunze, Noordenveld en Tynaarlo kun je bovenop de SVVE aanvullend subsidie krijgen uit Nij Begun. Voor een VvE werkt dat anders dan voor een individuele eigenaar:

• Kies een aangesloten bedrijf. Dit is een harde eis: alleen bedrijven die zijn aangesloten bij het Bedrijvennetwerk Isolatieaanpak Nij Begun mogen de maatregelen uitvoeren. Kies je een bedrijf daarbuiten, dan loop je de aanvullende subsidie mis — ook als het werk verder prima is. Controleer dit dus vóórdat je de offerte-uitvraag verstuurt, niet achteraf.
• De SVVE-beschikking is leidend. Zonder beschikking van RVO neemt SNN je aanvraag niet in behandeling.
• Je hebt geen isolatieplan nodig. Volg je de VvE-route, dan vervalt die verplichting. De grens van € 10.000 en de plicht tot een isolatieplan horen bij de individuele route.
• De maatregelencatalogus geldt niet voor jullie. Ook die hoort bij de individuele route. Voor een VvE zijn de SVVE-richtlijnen bepalend en is Nij Begun aanvullend. Je offerte hoeft dus geen maatregelcodes of catalogusprijzen te bevatten — hij moet voldoen aan de eisen van de SVVE.
• SNN vraagt daarnaast de notulen van de ALV waarin de leden hebben ingestemd, en een verdeelsleutel die laat zien hoe de kosten en de subsidie over de appartementen worden verdeeld.
• Wil één eigenaar wél en de rest niet? Dat komt voor, bijvoorbeeld als de andere appartementen al een beter label hebben. Die eigenaar kan dan het individuele spoor volgen, net als bij een grondgebonden woning. Maar dan gelden de regels van die route weer volledig: een isolatieplan en de maatregelencatalogus, met maatregelcodes en maximumprijzen op de offerte en de factuur. En de eigenaar heeft de notulen van de vergadering nodig waarin de VvE toestemming geeft om dat spoor te bewandelen. Zonder dat besluit kan hij niet aan een gemeenschappelijk bouwdeel beginnen.
• Dezelfde kosten mogen nooit voor meer dan 100% vergoed worden. Trek de SVVE dus eerst toe aan de posten waar hij op ziet, en vraag daarna het restant aan.