Nu de basis op orde is, gaat het over het gebouw zelf: wat is er aan de hand, wat komt eraan, en wat gaat dat kosten?
Die volgorde is niet toevallig. Isoleren terwijl er achterstallig onderhoud ligt, is geld in een lekke emmer gieten. Je zet een nieuwe gevel op een balkon dat over vijf jaar toch open moet.
🔧 Klein uitstel, grote rekening
Onderhoud dat blijft liggen wordt niet langzaam duurder — het wordt sprongsgewijs duurder. Vier voorbeelden die je in bijna elke VvE tegenkomt:
- Het balkon. De coating begint te bladderen. Water trekt erin, bij de bovenburen lekt het door, er komen scheuren in de balkonmuur. Blijft dat liggen, dan tast het vocht uiteindelijk de wapening in het beton aan. Dan gaat het niet meer over een coating maar over veiligheid — en over een balkon waar niemand meer op mag tot het groot is aangepakt.
- Het schilderwerk. Op tijd schilderen is onderhoud. Te laat schilderen is houtrot, en dan vervang je niet de verf maar het hele kozijn.
- De standleiding. De afvoerbuis die door alle woningen loopt. Goed onderhouden voorkomt dat je later het hele systeem moet saneren — en in oudere gebouwen zit daar soms asbest omheen.
- De dakgoten. Een verstopte goot gaat zelf niet stuk, maar het water dat er niet weg kan moet ergens heen, en dat wordt vaak een lekkage. Laat de goten en het dak periodiek reinigen en inspecteren; bladeren zijn met afstand de meest voorkomende oorzaak.
📋 Breng het in kaart — ruw is goed genoeg
Je hoeft niet tot op de euro te weten wat alles kost. Je hebt een inschatting nodig die goed genoeg is om je VvE-bijdrage op af te stemmen, zodat je kunt sparen voor wat eraan komt. De MJOP Quickscan hieronder maakt zo'n eerste raming op basis van je adres en een paar inschattingen.
Zie het als een levend document, geen eindrapport. Het hoeft niet af te zijn om nuttig te zijn.
🔁 Elk jaar even bijstellen
Eén keer per jaar loop je de bedragen na en stel je ze bij — bijvoorbeeld aan de hand van offertes die je inmiddels hebt opgevraagd. Dan weeg je samen af: doen we het dak volgend jaar, of kan het er nog een jaar bij? Kan het wachten, dan schuif je die post naar achteren.
Twee dingen die er standaard in horen: indexatie van de bouwkosten, want wat vandaag 20.000 euro kost is over acht jaar geen 20.000 euro meer, en een post onvoorzien.
Bij een kleine VvE komt er vaak niet zoveel bij kijken. Ligt het er eenmaal, dan is het een kwestie van jaarlijks bijhouden.
🧱 Vergeet deze niet
- De fundering. Sommige VvE's sparen daar bewust voor, ook al is er nu niets aan de hand.
- De rookgasafvoerkanalen. Die moeten vaak mee als de ketel wordt vervangen, ongeveer elke vijftien jaar. Zitten ze in een gemeenschappelijke schacht, dan is het een zaak van de VvE.
- Trappenhuis, dakkapellen, intercom, bekleding. Klein spul dat bij elkaar oploopt.
Kijk bij elk van deze posten ook naar de kostenverdeling: wie betaalt waaraan mee? Dat staat in de splitsingsakte en het is niet altijd wat je zou verwachten.
💶 Koppel het aan de begroting
Een onderhoudsplan dat losstaat van je geld is een wensenlijst. Elk jaar, als je de agenda voor de vergadering opstelt, bepaal je welk onderhoud er het komend jaar aan de beurt is en stem je daar de begroting op af — de dotatie voor onderhoud.
🏠 Waarom dit anders is dan bij een gewoon huis
Heb je een rijtjeshuis, dan beslis je zelf of je voor 6.000 euro laat schilderen of dat je het nog een jaar uitstelt. Bij een appartement kan dat niet: je bent samen eigenaar van het hele gebouw en betaalt het onderhoud samen. Dat voelt als een beperking, maar het is ook waarom je samen spaart in plaats van in één keer een rekening op de mat te krijgen.
Ligt dit er, dan heb je de basis voor goed beheer. In de volgende stappen leg je het energieadvies ernaast — dan wordt het een duurzaam meerjarenonderhoudsplan, meestal DMJOP genoemd.