Doorrekenen is de laatste controle vóór het besluit. Niet: wat kost het project? Dat weet je al. Maar: wat betekent het per maand voor elke eigenaar, en houdt de VvE genoeg geld in kas onderweg?
💸 Het gat dat bijna iedereen mist
Subsidie krijg je grotendeels achteraf. De aannemer wil ondertussen in termijnen betaald worden. Tussen die twee zit een gat dat de VvE zelf moet overbruggen:
- De SVVE voor onderzoek schiet je volledig voor. Je vraagt pas aan als alles is uitgevoerd én betaald, en dient in één keer in
- De SVVE voor maatregelen krijg je onder € 25.000 in één keer na een positief besluit, en vanaf € 25.000 als 70% voorschot met de rest ná de vaststelling — dus ná de uitvoering
- Een regionale aanvulling volgt op de facturen en betaalbewijzen
Reken dus niet met het bedrag ná subsidie, maar met het bedrag dat je onderweg moet kunnen betalen. Leen je bij het Warmtefonds, dan vangt het bouwdepot dit grotendeels op. Doe je het uit eigen kas, dan moet het reservefonds de piek aankunnen.
🧮 Reken het door naar de eigenaar
Vertaal het totaalbedrag naar wat mensen echt willen weten:
- Het bedrag per appartement volgens de verdeelsleutel uit de splitsingsakte — niet gedeeld door het aantal woningen, want breukdelen verschillen
- De maandlast bij lenen, naast het bedrag in één keer bij betalen uit eigen middelen
- Wat het doet met de VvE-bijdrage: gaat die omhoog, en met hoeveel
- Wat er tegenover staat op de energierekening
Zet die vier naast elkaar in één overzicht. Dat is het document waar de vergadering in stap 16 op besluit.
⚠️ Reken met tegenvallers, niet met de mooiste uitkomst
- Neem een post onvoorzien op, en spreek af waar die vandaan komt
- Reken de indexatie mee als de uitvoering pas volgend jaar begint — 3 tot 8 procent per jaar, zoals in stap 11
- Ga niet uit van de maximale subsidie. Rond naar beneden af en verras jezelf positief
- Controleer of het reservefonds na afloop niet leeg is. Het gewone onderhoud gaat door: het dak, het schilderwerk, de lift
👥 Situaties die de berekening veranderen
Niet iedere eigenaar zit in dezelfde positie, en dat werkt door in de eindsom:
- Eigenaren met een laag inkomen. Heeft jullie gebouw acht woningen of meer, dan is er de VvE Ledenlening van het Nationaal Warmtefonds: rentevrij, maandelijks uitbetaald ter hoogte van de verhoging van de bijdrage, en pas terug te betalen bij verkoop van het appartement. De grens ligt bij een inkomen tot € 28.250 alleen of € 39.500 samen. De VvE hoort niet wie meedoet. Let op: bij minder dan acht woningen bestaat deze lening niet
- Verhuurders vallen onder eigen regelingen, waar je bij de subsidieaanvraag rekening mee moet houden
- Iemand die niet kan of wil bijstorten hoeft het besluit niet te blokkeren, maar je wilt dit vóór de vergadering weten en niet erop
Deze situaties raken niet alleen de eindsom, maar ook de voorfinanciering die alle eigenaren samen moeten opbrengen.
📊 Werk de begroting en het MJOP bij
Verwerk de uitkomst meteen in de stukken, zodat de vergadering ziet wat er structureel verandert:
- De VvE-bijdrage aangepast en geïndexeerd
- De begroting voor het komende jaar
- Het MJOP, waarin de vernieuwde onderdelen een nieuwe levensduur krijgen en dus later terugkomen
Dat laatste is vaak goed nieuws: na een grote ingreep verschuiven posten in het MJOP naar achteren, wat de jaarlijkse reservering kan drukken.
Reken het rustig door, laat je adviseren waar je twijfelt, en ga pas naar de vergadering als je alle vier de cijfers per eigenaar hard kunt maken.
